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房住不炒,看看拥江起源的一桥南“中年房”

时间:2021-06-08 08:38:19 来源:溺爱和你 浏览次数:35 我来说两句(0) 字号: T T

在城市成长期中的杭城,城西科创大走廊和拥江两岸无疑是最核心的两座引擎,光芒万丈的新余杭未科、云谷、良渚和萧山奥体、市北、宁围可谓日新月异、红盘林立;

然而,如今普遍五限的背景下,供应少、总价高、摇号难,要想买到拥江区域的新房着实不易;

在刚刚过去的5月,成交量再创3.5w套的历史新高,而去年整个大杭州区域开盘销售也不过11.7w套。新房网签放量的同时,杭州购房供需不平的缺口,大量是由二手房在填补;

今天,笔者想谈谈二手房的市场里,近期江南关注度颇高的一桥南和其中那些不老不新的“中年房”。

|PART1

房住不炒,看看拥江起源的一桥南“中年房”

▲滨江各板块限价地图

在钱江南岸,与奥体和钱江世纪城热度形成鲜明对比的滨江沿岸,坐拥拥江战略的江南半壁却低调异常,甚至在板块限价地图里都没有数字,当然一是由于时代不同这里早已没有新房开发,二也是城市发展的中心目前也不侧重于此。

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▲一桥南板块

一桥南板块在之江大桥与四桥之间,滨文路以北的沿江区域,隶属于浦沿街道,从前也就是滨江三镇中浦沿镇的北侧沿岸;

自1996年滨江区划归杭州市区后作为高新区的桥头,如今高楼林立的一桥南板块蹒跚起步了10年;

“三个大圆筒”亚科中心以前是之江度假村,铁路到宝龙城的这一带是联庄村连片的城郊出租房,除了现在是“海创园”的UT斯达康和东方通信园,丝毫读不出任何“高新”的气质;

笔者的童年在这里度过,那时的小伙伴杭州话:萧山话的比例差不多1:5,整个区的天空都是长长的吊车臂和路面工程车扬起的沙尘,太阳透过云层的光线都是土黄色的;

只有过一桥,才算进“杭州”,虎跑的空气都是带水雾的,杨公堤的落叶会顺着车顶的天窗飘进来,心旷异常;

这种鲜明的落差感记忆犹新,也让搬家到城西的笔者在听到“拥江发展规划”的07-08年哑然失笑,黄色的钱塘江比绿色的西湖,谁住过谁懂;

直到这后面的10年,高新区才不负其名,可此时,一桥南也基本没有新房了。

|PART2

没有新房不代表老房子差,笔者挑了一桥南有代表性且挂牌量较多有挑选余地的三个盘,介绍介绍“打造生活品质之城”时期的杭州楼盘是怎样的产品。

其一,03年建成的贺田尚城。

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▲贺田尚城小区东南侧外景

选它是因为贺田尚城是一桥西最大的楼盘,且洋房小高层为主,同时二手的挂牌量也相对较多,最早一期03年建成,位于六合公园旁,海创园正对面。

根据贝壳的数据,贺田尚城挂牌均价为3.5w/㎡-4w/㎡;

滨文或钱江湾的小学学区,初中对应浙大教育学院附中,在滨江区属于中强小配一般中。

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▲贺田尚城小区道路及景观

从南侧进入小区,草木葱郁,楼层不高,在5层-11层之间,地面铺装的区分十分清晰,小区车型路和消防环路柏油、入户铺装错拼大小格地面砖、花园景观配小格地砖;

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▲贺田尚城入户铺地与休息平台

因为洋房楼层不高,得房率比较高但同时也不带电梯,入户平台会有如图这样的休息亭,关照到老人上下楼梯或是晒个太阳聊聊家常;

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▲贺田尚城立面起伏造型

小高层会用“建筑”的方式设计上做一点变形,从阳台到主卧到设备平台做一点空间的递进缩减,外立面显得柔和而舒展,同时交通盒的垂直空间夹在两房之间做节奏变化;

立面材料不贵,石材几乎没有,但是立面逻辑清楚,视觉上很舒服。

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▲贺田尚城59幢

值得一提是最北边的59-62幢,330-450㎡共45套,用铝板包裹的大平层,黑白配合并延续了之前的设计语言,10米多的敞开式双阳台十分好看,开发商已捂了6年多,出北入口就是六和公园和闻涛路江边,江景正对六和塔,假如没有限价一旦开卖想必天价。

其二,07年建成的彩虹城。

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▲彩虹城小区东南侧彩虹城小学

一桥南的代表楼盘,有时这个版块甚至有彩虹城板块的代称,总建筑面积巨大,产品多样且开盘的期数多,分闻涛苑、水云居、江月园、星河院、浪琴轩、彩虹豪庭等数期,二手挂牌数量也较多

根据贝壳的数据,彩虹城挂牌均价中小户型为4.8w/㎡-5.2w/㎡,彩虹豪庭的豪华大户型约8.1w/㎡;

学区是钱塘实验小学彩虹城校区,也可选择彩虹城小学,初中对应高新实验学校,在滨江区属于中上;

小区沿着中轴线从南到北贯通直达江边,中轴线是一条栽满银杏的“Avenue”城镇大街的模式设计,对应从“城到家”的理念;

整体上是世纪初楼盘设计的平均水平,建筑形体上是常见的板楼为主,优势在洋房、小高层、高层、大平层豪宅一应俱全,面积段从90到260齐备,其中彩虹豪庭是酒店式大平层,自带地下游泳池和酒店式入户大堂及日常维护;

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▲跌落式景观小品

小区内的景观设计很成熟,有如上图这类跌落式的景观空间小品,植物高低配得很到位,沿街草、红叶石楠、小叶黄杨、杜鹃、铁树、桂花、三角枫到高大乔木的合欢、银杏、香樟配合现在已经不太放水的大大小小的景观水池,和现在多数新楼盘“菜鸟”水平的光草坪配樱花带银杏的套路拉开距离;

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▲彩虹城小区环境

缺点是立面因为用白色小贴面砖显得有点脏,清洗会很麻烦,铺装用的材料很多还有许多防腐木,在经过了10多个年头后维护起来会比较费时间。

其三,02年建成的江滨花园。

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▲江滨花园小区东南侧外景

南都的江滨花园,私心上说是房叔在这个板块的心头肉,不夸张的说,房叔认为改善和养老就该住这样的房子,根据贝壳的数据,江滨花园挂牌均价为4.4w/㎡-5.2.w/㎡,学区是滨江实验小学,初中对应高新实验学校;

小区不大,以4层洋房,小型两层叠墅为主,9层的多层只有8幢,一共34幢楼,面积段在120-220㎡,北侧正门,东西侧各开一个人行出入口,四周都不是城市主干道,北侧有一点底商,东西组团有一些错列,非常安静;

建筑色调以白色为主,仅仅看立面就能读到空间,设计的优等生,行话叫“有秩序”;

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▲纵向立面分析

纵向看,经典三段式,底层仿石材防潮面砖,中间白色涂料,顶层弧形玻璃房,对应底层防潮和厚重感、中间层隔热并表现形体、顶层阳光房玻璃弱化建筑体量;

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▲横向立面分析

横向看,落地大窗、小气窗、玻璃房阳台、开闭式长窗、邻里式的楼梯井分别对应次卧起居、浴室、阳台、厨房、交通邻里。

楼道如上图,总共4层,每层都有新意,北侧有邻里小院子种花种草,吹风聊天,南侧有花坛种爬藤植物做绿色隔热垂到下一层,顶层玻璃房有公共座椅;

景观上内部围绕一条小溪安排园林、小桥和游泳池,布置了花孝顺竹、凤仙花、五裂槭、桂花、合欢、香樟、银杏、栀子,地面铺装用切割石材铺地,小路用汀步石,极有章法,非常专业;

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▲江滨花园北侧底商创造的内部缩进

在北侧有底商的缘故,小区又将楼梯井连片做成底层架空藏起设备和停车、二层露台让居民去种点什么,养点什么,搬把椅子晒晒太阳也行,改造它,让生活在这里发生。

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▲中国美院建筑学院院长王澍谈城市生活变迁20年

住宅这种产品,不一定要用很高级的石材、铝板、不锈钢甚至铜去显示它的贵气和高冷,也不用盖成摩天大楼玻璃包围,空间上一些小小的改造、小小的便利,遮个风避个雨种种花停停车喂喂鱼,足以温暖大家的生活。

|PART3

“区位比它优的比它老,区位差不多的产品比它小,平价的新房没它区位好”这是笔者总结一桥南板块的综合优势;年代,产品,区位,都不是满分甚至都不算太高分,但是均好性很强!

首先是年代,这里房产的年代基本在2000-2010,尽管不如奥体和钱江世纪城的新房和期房,但和老三区绕着西湖动不动30年以上房龄的老破小相比,可谓“鲜衣怒马少年时”;

其次是产品,除去200㎡以上豪宅大户型,一桥南的二手房均价基本维持在4-6w的区间,基本和星翠澜庭、丹枫四季、观品、壹号院这些顶级红盘限价持平;

但是一来红盘供应少摇不中,二来非现房一卡就是8年,三来近5年的新房小区面积都小得可怜且产品定型非常严重,全是一圈15F以上的高层围着个院子把容积率做满中间摆个花园,所谓的高级感全靠立面材料堆,平面和设计的思考都弱了,“居住品质之城”的用心已经悄悄消失不见;

最后是区位,如果说看到日月同辉的三桥一线江景房是目前杭城的顶流,那一桥江景就是被自然忽视了的、杭州百年城市景观的顶流;

笔者丝毫都不认为六和塔、凤凰山、浙大之江校区、百年一桥的江景会输给人工造的钱江新城和未来的江河汇,区别只在于个人对杭州这座城的气质的偏好,在人文山水或是科技雄心。

10年之后,三桥北岸的钱江新城二期也建设完毕,杭州还会冒出更多“云城、三江汇、江河汇”,替代从前的“老余杭北,双浦转塘,三堡船闸”,造一个新城实现极少数人的造富梦;

可对于普通市民和新杭州人,新城年年有,何处是吾家?

房住不炒,虽然一桥南早已是被投资客无视的过气板块,但是依然不失为一个均好性不错的自住选择;

房叔后续也会持续关注一些有居住品质且不过时不贬值的二手房做推介,抛去“强投资”的属性,总该让新老杭州人体会“房子和居住”这件事本身,关于生活在天堂,有它特别美好的部分;

我们的家,住在天堂,碧绿的湖水荡漾着美丽的梦想,让远来的翅膀不想家。

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