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白云金沙洲有二手房涨价8.5%|广州追地满月

时间:2021-06-07 09:14:24 来源:财经大家谈 浏览次数:74 我来说两句(0) 字号: T T

22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化?我们特此推出“追地满月”策划,聚焦集中土拍一月后的楼市表现!本期关注广州。

4月26日起广州举行了集中供地政策实施后的首次土拍。在这场土拍大战中,48宗地成交了38宗,4宗进入摇号,6宗流拍,两天共收金906亿元。

但整体来看,地块关注度冷热不均,有的未开拍已经进入摇号,有的竞价高达180余次,也有不少地块底价成交或直接流拍。

如今,距离集中土拍已经过去了一个多月,广州拍出的几宗热门地块如黄埔知识城ZSCN-E2和ZSCN-E3地块、黄埔科学城HBPQ-A-6地块、番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块以及白云区金沙洲AB3701008地块周边楼市都发生了哪些变化呢?

下面具体来看:

01

黄埔知识城ZSCN-E2、ZSCN-E3地块:

周边二手盘房价均上涨

根据去年发布的《中新广州知识城总体发展规划》,知识城的战略定位是围绕建设具有全球影响力的国家知识中心,并着力打造“知识创新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地和开放合作示范区”。各种利好因素的来袭,让知识城越来越成为大家关注的重点。

这不,在广州首次集中土拍大战中,黄埔一共出了三宗摇号地,其中两宗位于知识城板块。这两宗地分别是黄埔知识城ZSCN-E2和ZSCN-E3地块,距离挨得也不远。

白云金沙洲有二手房涨价8.5%|广州追地满月

其中黄埔知识城ZSCN-E2地块在开拍前,就吸引26家企业报名竞拍,最终被德信以总价为119622.1万元+竞配建面积10350㎡拿下,折合楼面价27044元/㎡。黄埔知识城ZSCN-E3地块竞争亦十分激烈,最终被越秀夺下,成交总价为163107万元+竞配面积16650㎡,折合楼面价27217元/㎡。

目前两宗地块附近新房有保利拾光年,在售价格约2.9元/㎡;时代印记在售价格约2.6-2.8元/㎡;合景天峻在售价格约1.4元/㎡;龙湖双珑原著,目前已售罄,参考均价约2.3万元/㎡。

二手次新房方面,有万科幸福誉、时代天韵、绿地城,三盘均价在3.4-3.5万元/㎡之间。

安居客数据显示,近一年来,知识城房价上涨明显,尤其是从去年9月开始到今年3月,一直呈上扬态势,但3月以后房价走势有所下行。其中4月二手房均价24721元/㎡,6月最新均价24580 元/㎡,近两月微跌0.57%。

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不过,两宗地块周边的二手楼盘价格均在上涨。根据统计,万科幸福誉涨幅最多为5.40%↑,其4月小区均价为32000元/㎡,6月最新均价是33728元/㎡;时代天韵涨幅2.21%↑,绿地城涨幅不明显,近两月仅涨了1.97%↑。

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万科幸福誉的中介透露,知识城拍出摇号地后,该小区看房的客户明显增多,成交也出现上升。但目前知识城房价尚算平稳,有涨价但涨得不多。

业主代先生于2018年6月买了知识城某小区,买的时候均价28000元/㎡,目前涨了四五千。他表示自己没太关注知识城拍出摇号地的事情,但很看好知识城未来三到五年内的楼市上升空间,其认为区域规划比较好,发展潜力还是可以的。

值得注意的是,知识城板块内次新盘较多,且大多房源“满二不满五”。“421广州新政”明确:除花都、从化外,其余9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。该政策势必对市场成交和板块房价产生一定影响。

中介透露,4月新政出台后,知识城整体楼市趋于平稳,即使板块内两宗摇号地出现,也未对价格有较大推动。业主心态也不再强硬,此前时代天韵业主有出现过一天三个报价,一谈价就涨价的现象,现在这种情况很少了。

尽管拍出热门地块对于区域来说是个利好,但就最近一个多月的市场情况看,知识城板块“满二不满五”房源遇冷,房价上涨速度有所放缓,受4月新政的影响明显更大。

02

黄埔科学城HBPQ-A-6地块:

对市场造成的影响并不大

此次集中拍地的大热门,还没正式开拍就被打包送去摇号的黄埔科学城HBPQ-A-6地块,当时吸引了30多家房企争抢。

在摇号现场,320组企业参与摇号,足足用了25分钟,才把320个摇号球逐一放进去摇号机器。最终地块被深振业拿下,成交总价256451.9万元+配建10448㎡租赁住房,折合楼面价27274元/㎡。

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黄埔科学城一直是近年来广州楼市的热门置业板块,因此4月份这块摇号地的出现,让人不禁期待科学城楼市会否再起波澜?但根据整体房价走势图来看,答案很明显:没有。

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从图中可以很清晰地看出,近一年来,科学城房价涨幅明显,其中去年7月科学城均价仅31652元/㎡,到今年3月均价达到39633元/㎡,8个月涨幅超过25%。但自今年4月以来,房价走势相对平稳,可见摇号地的出现并未对板块房价产生多大影响。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,这个地块对科学城来说属于锦上添花的意义,科学城本来就是很火的市场,土拍拍到摇号,再次证明这里确实很火。不过,因为土拍并没有在片区树立新的价格标杆,所以不会对房价有直接的触动。

一位从事地产多年的媒体同行也表示,科学城已经涨到很高了,地价没有突破,所以引不起来波澜,但是也有利好的一个作用在,起码证明了这个板块是坚挺的。

目前,黄埔科学城HBPQ-A-6地块附近有新盘融创·翔龙廣府壹號,在售建面约75㎡-140㎡三至四房,参考均价约4.5万元/㎡。二手楼盘众多,有龙光峰景华庭、万科新里程、龙光香悦山、保利林语山庄、雅居乐富春山居。

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尽管集中拍地后,板块整体价格表现平稳,但地块周边的二手房大多呈小幅上涨。从表格可以看出,距离地块较近的几个小区如龙光峰景华庭、万科新里程、保利林语山庄、雅居乐富春山居等,近两月价格均有所上涨。其中万科新里程涨幅最大为5.77%↑,保利林语山庄涨幅3.19%↑;龙光香悦山是个例外,不涨反跌,跌幅2.16%↓。

跟知识城一样,科学城板块同样是次新盘居多。据中介介绍,4月新政出来后,科学城有着急卖但房子不满五的业主一夜降价10万元。但也有业主心态比较飘,特别是“满五唯一”房源较为吃香,有房子因带看次数多,业主大幅涨价。

中介表示,科学城楼市还需要一段时间去消化,所以即使摇号地出来,房价也没有上涨的趋势,预计市场至少还得有一两个月的冷静期。另外在采访中,乐居发现,也有很多人对这块摇号地并不知晓,这可能是因为地块本身的价格不高,对市场造成的影响不大,所以关注度一般。

03

番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块:

板块内超过一半的二手盘房价下跌

此次集中拍地番禺竞争最激烈的地块,非番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块莫属,超过30家房企参与报价,地块进入摇号,最终由越秀联合体以总价为535178万元+竞配建面积45900㎡拿下,折合楼面价33599元/㎡。

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该地块与大学城隔江相望,周边相关配套尚不完善,居住氛围不浓厚,不过曾边村全面改造将完成,片区品质有望提升。

地块所在的大学城板块在售新房十分稀缺,仅有思科智慧城·12光年在售建面约125-195㎡四房以及带装修均价约8.3万元/㎡的大学小筑。

二手房方面,大学城板块目前有房源在售的小区有越秀星汇文宇、越秀星汇文华、越秀星汇文瀚、方圆大学时光、尚轩103、大学馨园、大学小筑等,挂牌房源并不多,大多小区放盘量仅有几套。

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根据统计,集中拍地后的一个多月,大学城板块内二手房超过一半小区房价下跌,其中方圆大学时光跌幅5.91%↓,大学馨园跌幅3.08%↓;越秀星汇文瀚和尚轩103下跌不明显,在1%以内。涨价的小区有越秀星汇文宇、越秀星汇文华和大学小筑,越秀星汇文宇涨幅最多为3.20%↑。

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另据安居客数据,大学城自今年2月以来,板块二手房已连续4个月下跌,其中4月均价45948元/㎡,6月均价44505 元/㎡,近两月跌幅3.14%。可见,番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块的拍出,并未对板块内房价起到拉动作用。

04

白云区金沙洲AB3701008地块:

周边有楼盘近两月涨幅达8.50%↑

白云区金沙洲AB3701008地块也是此次集中拍地的热门地块,共吸引21家企业参与报名竞拍,最终被华润以212788万元+竞配建23400㎡拿下,成交楼面价为42122元/㎡。该地价也成功跻身广州楼面价TOP10榜单。

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金沙洲拍出4万+的楼面价,其实很多人并不看好,因为目前板块内价格最高的小区不过5万元/㎡左右,且位置要比该地块好得多。能拍出这个价格,是由于地块具有一定的特殊性。

一方面,根据规划要求,地块容积率≤1.8,且绿化率要≥35%,这意味着项目将打造成低密度改善型产品,未来入市门槛不会低。另一方面,金沙洲新盘十分稀缺,周边多为二手盘。且金沙洲板块已发展了十几年,居住氛围成熟,各项配套较为完善。以商业配套为例,板块内分布着十多个商场。连中介都说:金沙洲啥多?广场多!一天逛一个不重样。

此次华润新拍4.2万的楼面地价,对周边楼盘价格上涨具有一定的拉动作用。根据安居客数据显示,金沙洲6月二手房均价30437 元/㎡,环比5月上涨0.39%↑,同比去年同期上涨4.39%↑。从走势图可以看出,4月以来,金沙洲板块房价呈小幅上涨态势。

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具体到附近二手房楼盘,目前地块周边分布有越秀星汇金沙、万科四季花城、保利春天里等,距离稍远些的浔峰岗辐射范围还有御金沙、元朗明月金岸、城西花园、中粮万科金域蓝湾、保利西海岸等楼盘,均价在2.5-5万元/㎡不等。

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从表格可以看出,自4月集中拍地后,一个多月以来,白云区金沙洲AB3701008地块周边二手房价格大多上涨,其中地块对面的越秀星汇金沙4月均价33565元/㎡,6月最新均价36417元/㎡,近两月涨幅达8.50%↑。御金沙涨幅为4.87%↑,保利西海岸汇海花园涨幅3.96%↑。

也有小区价格不涨反跌,如万科四季花城4月均价25493元/㎡,6月最新均价25048元/㎡价格下跌1.75%↓;城西花园4月均价30935元/㎡,6月最新均价30780元/㎡,下跌0.50%↓。

针对该地块,有中介在采访中表示,对华润高价拿下金沙洲地块并不感到意外,因片区内有华为11万㎡的电动车研发基地,能带来高素质员工和就业机会,另外白云湖那边的高新科技城发展前景也十分良好。中介认为,华润拿下金沙洲宅地对于片区是利好的,不过金沙洲板块房价还是需要点时间来沉淀一下,目前大家都比较理性,所以涨幅不会太明显。

乐居在此前实地走访时也发现,并未有业主趁板块拍出了高价地就“坐地起价”,整体市场价格走势较为平稳。不过,高价地的诞生对于楼市的刺激不可避免,加上2023年连接白云荔湾的沉香沙大桥、广佛的大坦沙大桥即将通车,未来金沙洲楼市或将迎来新的面貌。

结语:

通过调查,集中拍地后一个多月以来,广州拍出的几宗热门地块对周边楼市影响并不十分明显,板块内楼盘有涨有跌,整体表现趋于平稳。

同时,由于4月以来,广州接连出台调控政策,先是6区政府负责人被约谈要求采取措施稳控市场,接着是9区增值税征免年限“2变5”,人才购房资格从严,再加上近期涉房贷款收紧,广州楼市实际从5月中旬起,因一系列行政手段落地,不少业主搁置出售计划,观望客明显增多,市场降温明显。

至于未来走势如何,还有待观察。

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